2026년 세제개편안이 던진 질문, “집은 사는 곳”이라는 원칙만으로 집값을 안정시킬 수 있을까
※ 이 글은 2026년 8월 3일 정부가 발표한 ‘2026년 세제개편안’을 기준으로 작성했습니다. 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안이므로 최종 내용은 달라질 수 있습니다.
부동산 정책은 어느 정부에나 어려운 과제다. 집은 국민의 생활공간이면서 동시에 한 가정의 가장 큰 자산이기 때문이다. 집값을 잡기 위해 세금을 올리면 보유자의 반발이 커지고, 세금을 낮추면 투기 수요를 자극할 수 있다.
이재명 정부가 발표한 이번 부동산 세제개편의 방향은 비교적 분명하다. 집을 몇 채 가졌는가보다 주택의 가격이 얼마인지, 실제로 그 집에 살고 있는지를 더 중요하게 보겠다는 것이다.
하지만 정책의 방향이 분명하다고 해서 국민의 불안까지 사라지는 것은 아니다. 오히려 종부세와 양도세 계산 방식이 크게 바뀌면서 “앞으로 내 집의 세금은 얼마나 늘어나는가”, “지금 집을 팔아야 하는가”, “몇 년 뒤 또 제도가 바뀌는 것은 아닌가”라는 걱정이 커지고 있다.
무엇이 달라지나
정부안에 따르면 실거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높아진다. 이에 따라 시가 약 20억 원 이하의 실거주 1주택은 종부세 과세 대상에서 빠지고, 시가 20억~30억 원대의 실거주 주택도 대체로 부담이 줄거나 큰 변화가 없도록 설계됐다.
반면 실제로 거주하지 않는 1주택자의 기본공제는 12억 원에서 9억 원으로 낮아진다. 고가주택과 비거주 주택, 다주택자의 세 부담은 단계적으로 커진다. 종부세율 역시 지금까지의 ‘주택 수’ 중심에서 ‘주택 가격’ 중심으로 전환된다.
양도소득세도 보유 기간보다 실제 거주 기간을 더 중요하게 보는 방식으로 바뀐다. 장기보유특별공제의 보유 공제는 단계적으로 축소·폐지하고 거주 공제 중심으로 전환하며, 지금까지 없었던 공제액 한도도 새로 둔다. 다만 다주택자가 주택을 처분할 수 있도록 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화할 예정이다.
정부의 설명만 보면 원칙은 간단하다.
“집은 투자상품이 아니라 실제로 사는 곳이어야 한다.”
긍정적인 방향도 있다
실거주하는 보통의 1주택자와 투자 목적으로 주택을 보유한 사람을 세법상 구분하겠다는 취지는 타당하다. 실제로 살고 있는 집 한 채와 시세차익을 기대하며 보유한 주택을 똑같이 취급하는 것도 공정하다고 보기 어렵다.
또한 초고가주택과 비거주 주택에 집중된 세금 혜택을 줄이고, 장기간 실제로 거주한 사람에게 혜택을 더 주겠다는 방향은 국민의 주거권을 우선한다는 의미가 있다.
그동안 논란이 됐던 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림과 갭투자 수요를 줄이려는 시도라는 점에서도 정책의 취지는 이해할 수 있다.
그런데 왜 국민은 불안한가
첫째, 세금 제도가 너무 자주, 복잡하게 바뀌고 있기 때문이다.
종부세율과 공정시장가액비율, 양도세 공제가 여러 해에 걸쳐 단계적으로 달라지면 일반 국민은 자신의 세금을 예측하기 어렵다. 집을 살지, 팔지, 계속 거주할지를 결정하려면 최소한 5년 뒤의 제도를 믿을 수 있어야 한다.
둘째, 실거주 1주택자도 집값이 올랐다는 이유만으로 부담이 커질 수 있다.
본인의 소득이 늘지 않았는데 주변 집값과 공시가격이 상승해 보유세가 증가한다면, 은퇴자나 현금 소득이 적은 고령자는 집을 팔지 않고서는 세금을 감당하기 어려워질 수 있다. 투기 목적이 없는 실거주자에게까지 급격한 부담을 주는 것이 주거권 보호와 맞는지 따져봐야 한다.
셋째, 주택 수 기준을 없애는 것이 다주택 억제에 정말 효과적인지도 의문이다.
비싼 집 한 채와 상대적으로 저렴한 여러 채 가운데 어느 쪽에 더 무거운 세금을 부과할 것인지는 단순한 문제가 아니다. 가격 중심 과세는 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림을 줄일 수 있지만, 반대로 다주택 보유에 대한 억제 신호를 약하게 만들 가능성도 있다.
넷째, 세금만으로 집값을 안정시키는 데에는 분명한 한계가 있다.
세금을 강화하면 매물이 늘어날 수도 있지만, 양도세 부담 때문에 집주인이 매물을 거둬들이는 ‘매물 잠김’이 나타날 수도 있다. 반대로 양도세를 완화해도 실제 수요가 강하고 공급이 부족하면 집값 안정 효과는 제한적이다.
결국 집값은 세금만이 아니라 주택 공급, 대출, 금리, 전월세 시장, 지역별 수요가 함께 움직여 결정된다.
한국세무사회도 방향은 인정했지만 우려를 제기했다
한국세무사회는 비거주·투기 목적 주택에 주어졌던 과도한 혜택을 줄이고 실거주 중심으로 전환하는 방향은 긍정적으로 평가했다.
그러나 실거주 1주택자까지 종부세 부담이 커질 수 있고, 장기보유특별공제를 거주 중심으로 급격히 바꾸면 국민의 세 부담과 조세 저항이 커질 수 있다고 지적했다. 또한 물가 상승을 반영한 기본공제와 과세표준 조정 등 일반 국민이 체감할 수 있는 세제개혁은 충분히 반영되지 않았다고 평가했다.
즉, 정부는 ‘투기와 과도한 세금 혜택의 교정’에 무게를 두었지만, 세무사회는 그 과정에서 ‘선의의 실거주자와 일반 국민까지 피해를 볼 수 있다’고 우려한 것이다.
과연 올바른 부동산 정책인가
이번 정책을 무조건 잘못됐다고 단정하기는 어렵다. 실거주자를 보호하고 투자 목적의 주택 보유에 더 무거운 책임을 지우겠다는 방향에는 충분한 명분이 있다.
그러나 좋은 취지만으로 좋은 정책이 완성되는 것은 아니다.
올바른 부동산 정책이 되려면 다음 조건이 필요하다.
- 실거주 1주택자, 특히 소득이 적은 고령자의 급격한 세 부담을 막아야 한다.
- 국민이 연도별 세금 변화를 쉽게 계산할 수 있는 공식 계산기와 사례를 제공해야 한다.
- 다주택자가 실제로 주택을 처분할 수 있도록 보유세와 양도세 정책의 방향을 일관되게 맞춰야 한다.
- 세금 개편과 함께 지역별 주택 공급, 전월세 안정, 대출 정책을 종합적으로 제시해야 한다.
- 정권이나 시장 상황이 바뀔 때마다 세제가 크게 흔들리지 않도록 장기적인 원칙을 세워야 한다.
국민이 원하는 것은 예측 가능한 정책이다
부동산 정책의 가장 큰 문제는 세율 몇 퍼센트보다 앞으로 어디로 튈지 모른다는 불안일 수 있다.
집은 오늘 사고 내일 파는 물건이 아니다. 많은 국민이 10년, 20년을 계획하고 마련한 생활의 기반이다. 따라서 부동산 정책도 단기적으로 집값을 누르는 데 그쳐서는 안 된다.
투기는 억제하되 실거주는 보호하고, 필요한 주택은 꾸준히 공급하며, 국민이 자신의 세금과 자산을 미리 예측할 수 있어야 한다.
이재명 정부의 이번 세제개편은 ‘집은 사는 곳’이라는 방향을 제시했다. 이제 남은 과제는 그 원칙이 실제 시장에서 집값 안정과 주거 불안 해소로 이어지도록 정교하게 다듬는 일이다.
국민이 이해하기 어렵고 미래를 예측할 수 없는 정책이라면, 아무리 좋은 취지라도 원만한 부동산 정책이라고 평가받기 어렵다.
참고자료
- 대한민국 정책브리핑｜거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외
https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148969278 - 한국세무사회｜정부의 「2026 세제개편안」에 대한 논평
https://webzine.kacpta.or.kr/news/articleView.html?idxno=25689 - 경향신문｜32억 이상 고가·비거주·다주택자 종부세 강화
https://www.khan.co.kr/article/202608031800021