집 한 채를 오래 보유하고 있어도 실제 그 집에 살고 있느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있다면 어떨까요.
정부가 지난 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안 이후 비거주 1주택자를 중심으로 논란이 커지고 있습니다. 정부안은 실거주 1주택자의 세 부담은 낮추는 대신, 실제 거주하지 않는 고가 1주택과 다주택자에 대한 세제 혜택을 줄이는 방향입니다.
특히 은퇴를 앞두거나 자녀 문제, 직장, 부모 봉양 등의 이유로 자기 집을 세놓고 다른 곳에서 살고 있는 50·60대라면 관심 있게 볼 필요가 있습니다.
정부도 비거주 사유를 어디까지 실거주로 인정할 것인지 보완하는 방안을 검토하고 있습니다.
1주택자라도 실제 거주 여부가 중요해진다
이번 세제개편안의 핵심 가운데 하나는 부동산 세제를 단순히 ‘집이 몇 채인가’만 보는 방식에서 주택 가격과 실제 거주 여부를 더 중요하게 보는 방향으로 바꾸는 것입니다.
정부안에 따르면 거주용 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 현행 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다.
반대로 실제 거주하지 않는 1주택자의 기본공제는 현행 12억 원에서 9억 원으로 낮아지는 방향입니다.
양도소득세 장기보유특별공제 역시 단순히 오래 가지고 있었다는 사실보다는 얼마나 오래 실제로 거주했느냐를 더 중요하게 반영하는 방향으로 개편됩니다.
정부가 내세운 취지는 분명합니다.
실제로 한 집에서 오래 살아온 실수요자는 보호하고, 고가 주택을 한 채만 보유한 채 임대하는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 투자에 주어졌던 세제 혜택은 줄이겠다는 것입니다.
그런데 왜 1주택자들의 반발이 커졌을까
문제는 현실에서는 ‘1주택이지만 그 집에 살지 못하는 사람’이 적지 않다는 것입니다.
직장 때문에 다른 지역에 살 수도 있고, 자녀의 학교 문제나 부모 봉양, 질병 치료, 해외 근무 등으로 자기 집을 세놓고 다른 곳에서 생활하는 경우도 있습니다.
정부안에는 이런 불가피한 비거주 사유를 일정 부분 인정하는 내용이 포함돼 있습니다.
1년 이상 계속 거주했던 주택에서 취학·전근·질병·해외 체류·부모 봉양 등의 사유로 다른 지역으로 옮긴 경우 일정 기간을 거주 기간으로 인정하는 방안입니다. 현재 정부안에서는 최장 3년이 기준으로 제시됐습니다.
하지만 “3년으로 충분한가”, “같은 시·군 안에서 옮긴 경우는 왜 인정하지 않는가”, “오랫동안 집 한 채만 보유한 은퇴자까지 투자자로 봐야 하는가” 등의 문제 제기가 이어지고 있습니다.
종부세 개정안에는 입법예고 직후 수천 건의 국민 의견이 접수될 정도로 관심도 높았습니다.
정부, 실거주 인정 범위 보완 검토
논란이 커지면서 정부도 비거주 1주택자에 대한 실거주 예외 인정 범위를 보다 탄력적으로 적용하는 방안을 살펴보고 있습니다.
정부는 부득이한 사유의 구체적인 범위를 시행령에서 정하고, 필요한 경우 거주 인정 기간을 늘리는 방안도 검토하고 있습니다.
8월 말까지 정치권과 정부 사이의 추가 논의도 이어질 전망입니다. 따라서 현재 발표된 내용이 그대로 최종 확정됐다고 보기에는 이릅니다.
중요한 것은 ‘1주택이면 무조건 세금이 오른다’는 의미는 아니라는 점입니다.
실거주 1주택자는 오히려 종부세 기본공제가 확대되는 등 세 부담이 낮아질 수 있습니다.
문제가 되는 대상은 주로 실제 거주하지 않는 고가 1주택자와 장기간 비거주 상태인 주택 보유자입니다.
50·60대라면 무엇을 확인해야 할까
이번 개편은 은퇴를 앞둔 세대에게 특히 중요한 문제입니다.
평생 보유한 집 한 채가 있지만 현재 다른 곳에서 살고 있거나, 자녀에게 집을 빌려주고 있거나, 부모를 돌보기 위해 거주지를 옮긴 경우라면 향후 실거주 인정 기준을 살펴볼 필요가 있습니다.
또 앞으로 집을 팔 계획이 있다면 보유기간뿐 아니라 실제 거주기간이 얼마나 되는지도 확인해 두는 것이 좋습니다.
다만 이번 내용은 아직 세제개편안과 입법 과정에 있는 만큼, 지금 당장 집을 팔거나 주소지를 옮길 문제는 아닙니다.
최종 법안과 시행령에서 실거주 예외 범위가 어떻게 정해지는지를 확인한 뒤 판단하는 것이 중요합니다.
결국 핵심은 ‘집 한 채’에서 ‘어떻게 살았느냐’로
우리나라 부동산 세제에서 오랫동안 중요한 기준은 ‘몇 채를 가지고 있는가’였습니다.
이번 개편안은 여기에 ‘그 집에 실제로 살았는가’라는 기준을 더욱 강하게 적용하려는 변화라고 볼 수 있습니다.
특히 오랜 기간 집 한 채를 보유한 중장년층과 은퇴자에게는 단순한 부동산 뉴스가 아니라 자신의 노후 자산과 직접 연결될 수 있는 문제입니다.
다만 정부가 비거주 1주택자의 현실적인 사정을 반영해 예외 범위를 보완할 가능성을 열어둔 만큼, 앞으로의 수정 내용을 지켜봐야 합니다.
1주택자의 세금이 실제로 어떻게 달라질지는 최종 법안과 시행령이 확정돼야 정확하게 알 수 있습니다.
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